Мечтаете купить недвижимость в Италии и хотите узнать, как это сделать быстро, выгодно и без риска? Это пособие — то, что вам нужно! В ваших руках — полное руководство для покупателей. Здесь вы найдете полезные советы и важные хитрости, которые необходимо знать каждому, кто собирается совершить покупку дома в Италии.
В Италии иностранным гражданам разрешено приобретать в полную собственность все типы объектов, включая не застроенные земельные участки, а также акции или доли компаний, владеющих недвижимостью в Италии. Сделки можно заключать на физическое и/или юридическое лицо.

Этап 1. Подготовка к сделке:
Получаем идентификационный налоговый код (codice fiscale) – это индивидуальный номер, в котором закодированы персональные данные (аналог ИНН в России). Он необходим для совершения любых операций с госорганами Италии.
В Италии его можно получить в местных отделениях налоговой службы, либо в консульствах Италии в своей стране проживания.
Открываем счёт в банке, на который покупатель переводит необходимую сумму со счёта в своей стране. В последующем с этого же счёта можно будет оплачивать коммунальные услуги.

Этап 2. Резервация объекта:
Готовим предложение о покупке. На итальянском рынке недвижимости принято торговаться. Но местная особенность состоит в том, что все переговоры ведутся в письменной форме. Сначала покупатель делает письменное предложение о покупке продавцу (proposta di acquisto). Тот может или сразу согласиться, или предложить встречные условия. В предложении прописывается не только желаемая цена объекта, но и сроки заключения дальнейших договоров.
Когда продавец принимает предложение о покупке, покупатель перечисляет ему задаток. Как правило, это 5–10% от цены объекта.
В дальнейшем, если какая-то из сторон сорвёт сделку, это повлечёт для неё материальную ответственность. Если откажется покупатель, он потеряет задаток, а если передумает продавец, он должен будет вернуть депозит в двойном размере. Штрафные санкции также прописываются в предложении о покупке.

Этап 3. Заключение договора
Заключаем предварительный договор.
Заключение предварительного договора не является обязательным. Его подписывают, если сделка растянута во времени, суммы достаточно большие или на этом настаивает одна из сторон. Если покупатель готов внести всю сумму сделки единовременно, можно сразу подписывать финальный договор купли-продажи.
Предварительный договор заверяется нотариусом и содержит следующую информацию:

* персональные данные продавца и покупателя;

* стоимость недвижимости и порядок оплаты, в том числе размер внесённых задатков;

* описание объекта недвижимости, его кадастровые данные;

После подписания договора нотариус приступает к проверке представленных продавцом документов о собственности, в ходе которой выясняется, действительно ли продавец является собственником, не находится ли недвижимость в залоге, нет ли каких-либо других причин, препятствующих сделке. Если проверка показывает невозможность продажи данного объекта, то сделка считается несостоявшейся по вине продавца и тот несёт перед покупателем материальную ответственность в виде двойного размера депозита.
После подписания предварительного договора продавец не вправе отказаться от своего решения продать объект. Сделка считается полностью необратимой.
На этом этапе покупатель оплачивает услуги агента.
Заключаем договор купли-продажи.
Основной договор купли-продажи – купчая (contratto notarile di compravendita) – подписывается продавцом и покупателем у нотариуса и подлежит нотариальному заверению.
С покупателями, не владеющими итальянским языком, подписание купчей может пройти по одной из следующих схем.

1. На сделке присутствуют переводчик и два свидетеля, владеющие двумя языками. Услуги переводчика и свидетелей также оплачивает покупатель. При этом договор купли-продажи составляется на двух языках.
2. Оформляется доверенность на представителя, владеющего итальянским языком.

Важно помнить, что к моменту подписания основного договора покупатель обязан уплатить налоги и гонорар нотариуса. Только после этого подписание купчей будет возможно. На данном этапе также полностью выплачивается стоимость недвижимости – покрытыми чеками или предварительным банковским переводом.

Этап 4. Оплата сделки
Оплату в Италии принято производить так называемыми покрытыми чеками. Эти финансовые документы выписывает итальянский банк, в котором у покупателя открыт счёт. В день подписания нотариального договора купли-продажи покупатель передаёт чек продавцу.
Можно также перечислить средства со счёта за рубежом на доверительный счёт нотариуса, который передаст их продавцу после соблюдения всех условий договора.

Этап 5. Регистрация права собственности
После подписания основного договора происходит государственная регистрация сделки. Нотариус передаёт всю информацию в кадастровое ведомство, регистрационную палату по недвижимости, налоговое ведомство.
Регистрация права собственности занимает от нескольких дней до трёх месяцев, в зависимости от муниципалитета, к которому относится кадастр. Однако само право собственности переходит уже в момент подписания купчей, вместе с ключами.
Оригинал купчей новый владелец получает после его регистрации в государственных органах.

Процедура приобретения недвижимости в Италии