Нотариус в Италии - особенности профессии

Нотариус в Италии — особенности профессии

Процедура покупки объекта недвижимости в Италии и передача прав собственности заслуженно считаются одними из самых надежных в Европе. В Италии заключение договора купли-продажи невозможно без участия нотариуса. Иными словами, переход права собственности влечет договор, заключенный в письменной нотариальной форме и зарегистрированный в Едином Реестре прав на недвижимое имущество (ит. Conservatiria dei Registri Immobiliari). В Италии фигура нотариуса является крайне важной. Нотариус – это представитель государственной власти, призванный соблюдать законность сделки и обеспечить права всех ее участников! Деятельность нотариусов лицензируема, а количество лицензий строго ограничено. Каждый муниципалитет может иметь определенное количество нотариусов в зависимости от численности жителей. Получить лицензию нотариуса очень сложно, часто ждать приходится много лет. Кроме того, деятельность нотариусов ограничена территориально, в пределах региона. Что это значит? Например, нотариус из Милана, регион Ломбардия, может заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной в Риме, регион Лацио, но подписание этого договора должно происходить строго на территории региона Ломбардия. Т.е. покупатель и продавец должны будут явиться для заключения договора в регион Ломбардия. Еще одним гарантом деятельности нотариуса является обязательное наличие у него страхового полиса на случай ошибки или недобросовестного исполнения своих обязанностей. Часто покупатели недвижимости допускают одну ошибку, они убеждены, что участие нотариуса в заключении договора полностью гарантирует их права и интересы. Это не совсем так. Закон устанавливает обязанность нотариуса совершать определенные проверки, но это обязательство не распространяется на все условия договора. Давайте более детально разберемся в этом вопросе.

Что входит в обязанность нотариуса:

установление личности участников сделки и их дееспособности, а точнее понимания совершаемых ими действий, свободы принятия решения, отсутствия давления со стороны 3-х лиц;
проверка правоустанавливающей документации, ее полноты, отсутствия дефектов права собственности; проверка юридической чистоты объекта, наличие / отсутствие ипотек, требований кредиторов, прав третьих лиц или обременений иного рода;
проверка соответствия кадастровых данных, данным Единого Реестра. (в Италии часто случаются несовпадения, в таком случае продавец обязан привести в соответствие Кадастровые записи до заключения договора);
регистрация платежей, сбор налогов и дальнейшее их внесение в казну, а также, регистрация самого договора в Едином Реестре и внесение изменений в Кадастр;

Что не входит в обязанности нотариуса:

проверка фактического соответствия объекта недвижимости кадастровым планам и строительным разрешениям. Все эти данные фиксируются в договоре в форме заявления сторон. Нотариус не проводит проверку на месте, прежде всего, потому что это работа технического характера, а не юридического. Здесь покупателю рекомендуется быть очень внимательным и обращаться за помощью к техническим специалистам- инженерам и архитекторам. Особенно это касается сложных объектов недвижимости, которые имеют несколько строительных разрешений и амнистий, статус памятников или находятся в природоохранной зоне. Если вы невнимательно отнесетесь к технической проверке объекта, в случае выявления нарушений, нотариус не несет за них ответственности;
проверка наличия использования налоговых льгот (которое составляется на основании заявлений покупателя) и проверка верности заявлений покупателя. В данном случае покупатель в процессе заключения договора заявляет о своем намерении использовать налоговые льготы, а также о наличии у него для этого необходимых предусмотренных законом характеристик. В дальнейшем контролирующие функции осуществляет налоговая инспекция;

Как видите, нотариус не может нести ответственность за все условия договора, есть целый ряд аспектов, которые не входят в его компетенцию. Поскольку ответственность в дальнейшем возлагается на нового собственника, то есть покупателя, ему необходимо очень серьезно отнестись к вопросу заключения договора и процессу покупки в целом, обращаться к услугам экспертов и грамотных специалистов.