Налоги и расходы при покупке частного дома в Италии 2022

Какую налоговую ставку выбрать, при покупке недвижимости в Италии, полную или льготную? При покупке объекта недвижимости физическим лицом, закон в Италии допускает возможность использования налоговых льгот:

отплату налога в размере 2% (вместо регистрационного сбора 9%) от кадастровой стоимости, которая может быть существенно ниже рыночной, при покупке на вторичном рынке;
или НДС в размере 4% (вместо НДС 10%) от коммерческой стоимости объекта, заявленной в договоре, при покупке новостройки;

Обратите внимание, что эти тарифы применимы только к обычной, не элитной недвижимости.
В случае, если недвижимость зарегистрирована в кадастровых регистрах как объект роскоши (категории A/1, A/8 и A/9), льготные тарифы не применяются, при покупке на вторичном рынке, регистрационный сбор равен 9%, а при покупке новостройки, ставка НДС составляет 22%.

Условий для использования налоговых льгот при покупке частного дома в Италии всего три:

1. объект недвижимости не должен принадлежать к категории «люкс»;
2. покупатель не должен являться собственником иных объектов недвижимости в Италии, приобретенных с использованием налоговых льгот (требование «первый дом»);
3. у покупателя возникает обязанность зарегистрировать свое место жительства по адресу приобретаемого объекта в срок 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи;
Если вы не являетесь гражданином страны, входящей в Евросоюз, то первым шагом для регистрации места проживания является получение вида на жительство в Италии. Без него это невозможно. Рекомендую взвесить все за и против, а также наличие у вас необходимых критериев для получения ВНЖ. Использование налоговых льгот, но неисполнение требований закона в дальнейшем влечет обязательство по уплате разницы налоговых ставок с 30% штрафом. Решение о начислении налоговых льгот должно быть принято в момент подписания нотариального договора купли-продажи. Дальнейший перерасчет налога в сторону его уменьшения невозможен.
Собственник – не важно, иностранец или гражданин Италии, – чтобы не потерять налоговые льготы по первому дому, не должен продавать объект в течение пяти лет после покупки. Продажа до истечения указанного срока, с сохранением права на налоговые льготы, накладывает на вас обязательство приобрести новый объект недвижимости в следующие 12 месяцев, и оформить в нем ВНЖ (ит. Residenza), либо выплатить разницу налоговых ставок и штраф в размере 30%.
Помимо основного налога на покупку, уплачиваются регистрационный, ипотечный и кадастровый сборы:

по €50 каждый при покупке вторичного жилья (итого €150);
по €200 каждый при покупке нового жилья (итого €600);
расходы на переводчика и свидетеля в ходе оформления нотариального акта – €850 и выше, от них никуда не деться, если покупатель не владеет итальянским языком;

Таким образом, общая сумма расходов при покупке недвижимости в Италии варьируется в диапазоне от 3 до 11%. Поскольку большинство сделок заключается на вторичном рынке и покупатели, как правило, не оформляют резиденцию, дополнительные расходы обычно составляют около 10% от стоимости объекта.
Комиссия агентства не заложена в цену, её платит как покупатель, так и продавец. Она составляет от 3 до 5%, чем выше цена, тем ниже процент. Важно, что комиссионное вознаграждение выплачивается от первоначальной суммы – до торга, чтобы агентство было заинтересовано снижать стоимость. Часто грамотный торг приводит к тому, что итоговая цена получается ниже изначальной даже с учётом агентской комиссии.
Гонорар нотариуса составляет от 1% до 3% от стоимости сделки и включает расходы на регистрацию в реестре и прочие пошлины.